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Incorporadoras aumentam cautela nas vendas e tentam se aproximar do modelo de aprovação usado pelos bancos

25 setembro 2013

Crescimento dos distratos, risco de inadimplência e ação de especuladores exigem mais rigor na análise de crédito

Na divulgação dos resultados da Gafisa do primeiro trimestre deste ano, o aumento do número de distratos foi um dos itens que mais chamou a atenção. O volume de cancelamentos de contratos saltou de R$ 101 milhões no último trimestre de 2012 para R$ 191 milhões nos três primeiros meses de 2013. A justificativa para o aumento expressivo, segundo o diretor presidente da Gafisa, Duilio Calciolari, está no “alto volume de entregas de unidades no segundo semestre de 2012″. Mas esse não é um problema só da Gafisa. A incorporadora Viver, por exemplo, viu os distratos somarem R$ 56,8 milhões no primeiro trimestre e contribuírem para a piora da receita líquida da empresa, que caiu 72% em relação ao primeiro trimestre de 2012.

A notícia ruim é que os cancelamentos de contratos ainda devem aumentar entre as empresas do setor, e não apenas na Gafisa e na Viver. É o que apontam os especialistas ouvidos pela reportagem. Há muitos imóveis em fase final de construção e o distrato ocorre justamente no momento em que o cliente é repassado ao banco. O analista Marcelo Motta, do banco J.P. Morgan, lembra que nem todas as incorporadoras reportam ao mercado a quantidade de distratos feitos, o que dificulta a obtenção de dados mais precisos. “É difícil saber ao certo quanto os distratos aumentaram, mas quase todas as empresas reportaram esse problema. Os distratos subiram em comparação a 2012 e vão continuar em alta no segundo e terceiro trimestres”, analisa Motta.

As causas para os distratos são variadas, mas a principal – e a mais relatada no setor – é a baixa qualidade das vendas feitas no estande, principalmente durante o boom imobiliário, até 2010. O superintendente de crédito imobiliário do HSBC, Jaime Pessoa Chiganças, afirma que o banco “ainda sente os problemas da qualidade da venda que aconteceu no início da obra. Tem acontecido muito de compradores enfrentarem dificuldade para tomar crédito no banco na hora do repasse”.

Quando o cliente não é aprovado e o distrato acontece, a construtora se vê obrigada a revender a unidade, mas isso nem sempre é um problema. Se a venda for feita em pouco tempo, a empresa pode até ter auferir ganhos, devido à valorização do imóvel. A Gafisa, por exemplo, afirma que do total de distratos no primeiro trimestre, 40% das unidades foram revendidas no mesmo período.

SISTEMAS DE ANÁLISE
Algumas incorporadoras utilizam plataformas terceirizadas para análise de crédito dos clientes em lançamentos imobiliários, tanto presencialmente nos estandes quanto remotamente. Veja, a seguir, como funciona uma delas:

 O primeiro passo é o cadastro do empreendimento no sistema. Nesta etapa, são registrados alvarás, tipos de unidades, tabelas de venda com preços e condições, parâmetros para descontos, minutas dos contratos e anexos, modelos de recibos e todo o restante da documentação necessária para comprovar a regularidade do empreendimento.

 Em seguida devem ser criadas regras para a operação da secretaria de vendas, como alçadas para aprovações, prazos de reservas de unidades, alocação de unidades para diferentes imobiliárias, parâmetros para análise de propostas etc.

 No próximo passo, para cada cliente interessado em uma unidade, é feito um cadastro individual, com informações pessoais, familiares, patrimoniais e financeiras.

 A proposta do cliente é então cadastrada no sistema, com sinal, parcelas mensais e intermediárias, saldo a financiar após as chaves etc. O programa gera um relatório analítico e comparativo com as tabelas em vigor, para facilitar a análise pela área comercial.

 Na sequência, com a proposta comercial aprovada, o analista de crédito aciona o módulo de análise de crédito, no qual se verificam os documentos pessoais do cliente, as simulações feitas para ele, sua capacidade financeira, renda formal e informal, situação patrimonial, movimentação financeira etc.

 O produto final da análise, mostrado pelo sistema, é resultado do trabalho do analista de crédito, que poderá estar fisicamente no estande ou remotamente em qualquer lugar. O parecer de crédito pode gerar três resultados: aprovado, aprovado com pendências ou reprovado.

7º Se aprovado, o sistema pode ser acionado para a última etapa do processo, que é a emissão do contrato/escritura. Esse serviço, embora também integrado e operado on-line, é realizado por um advogado, que qualifica as partes e assegura que a formalização da operação está em ordem.

 Ao final do processo, além de todos os passos ficarem registrados com prazos de realização, todos os documentos analisados estarão disponíveis para consulta.

 As partes fixas do contrato, também necessárias para a assinatura (memorial descritivo, registro da incorporação, alvarás etc.) podem ser impressas junto com o contrato, conforme a preferência do cliente.

Fonte: MSFI.

Materia retirada do site:

http://construcaomercado.pini.com.br/negocios-incorporacao-construcao/145/vendas-blindadas-crescimento-dos-distratos-risco-de-inadimplencia-e-293394-1.aspx